[判例評釋]

 

 

 

대금납부 전에 전출한 임차인은 대항력을 상실한다.

 

― 대상판결 : 대법원 2023. 6. 29. 선고 2020다276914 판결

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

"배당받지 못한 잔여 보증금은 임대인으로부터 반환받아야!"

 

 

 

 

 

주임법·상임법상 대항요건(주민등록·사업자등록신청+점유)은 우선변제권·최우선변제권과 대항력의 성립요건이자 존속요건이다.   경매절차에서 임차인은 대항요건을 언제까지 유지해야 (최)우선변제권을 행사하고 대항력을 주장할 수 있을까?   (최)우선변제권을 행사하기 위해서는 배당요구 종기까지 대항요건을 유지해야 한다.   그러나 매수인에 대하여 대항력을 주장하기 위해서는 매수인이 대금을 납부할 때까지 대항요건을 유지해야 한다(대판 2023. 6. 29. 2020다276914).   실무에서는 배당요구 종기까지 대항요건을 유지하면 우선변제권은 물론 대항력도 존속하는 것으로 오해(誤解)하는 경우가 적지 않았다. 이는 일부 대법원 판결(2005다64002, 2006다56299)의 문언에서 비롯되었다.    이러한 혼란은 위 대법원 2020다276914 판결로 해소되었다.

 

 

 

 

가.

사안

 

 

(1) 임차인(A)은 2016. 4. 4. 포항시 북구 우현동 소재 아파트 ○○○동 ○○○○호(이하 ‘X’)의 소유자(甲)로부터 X를 보증금 1억 8,500만 원, 임대차기간 2016. 4. 14.부터 2018. 4. 13.까지로 정하여 임차하면서(이하 ‘이 사건 임대차계약’), 甲과 이 사건 임대차계약과 동일한 내용의 전세권설정계약도 체결하였다.

 

(2) A는 2016. 4. 14. 甲에게 보증금을 모두 지급한 후 확정일자를 받고 주민등록법상 전입신고를 마쳤으며, 같은 날 X에 관하여 전세권설정등기도 마쳤다.

 

(3) 2018. 4. 13. 이 사건 임대차계약기간이 종료되었음에도 甲이 보증금을 반환하지 않자, A는 2018. 5. 3. 전세권 실행을 위한 경매신청을 하였고, 포항지원은 X에 관한 경매절차를 개시하였다(이하 ‘이 사건 경매절차’). A는 별도로 배당요구를 하지는 않았다.

 

(4) 집행관의 현황조사 후 A는 인근 아파트(포항시 북구 우창로 소재)에 전입신고를 마침으로써 X에서 전출하였다(2018. 8. 20.). 매각물건명세서에는 A가 대항력 있는 임차인이라고 기재되었다.

 

(5) 이 사건 경매절차의 최고가매수신고인(乙)은 2019. 5. 24. 매각대금을 완납하였으며 같은 날 X에 관한 소유권이전등기가 촉탁됨으로써 乙 앞으로 소유권이전등기가 이루어졌다.

 

(6) 그 후 A는 乙에게 X를 인도하였고, 신청채권자 겸 전세권자로서 집행비용을 제외한 95,540,378원을 배당받았다.

 

(7) A는 甲을 상대로 배당받지 못한 잔여 보증금 89,459,622원(= 185,000,000원 – 95,540,378원) 및 이에 대한 지연손해금의 지급을 구하는 소를 제기하였다.

 

 

나.

1심 (대구지법 포항지원 2019가단104752)

 

 

(1) 1심 법원은 A의 청구를 인용하였다.

 

(2) 甲은 주임법 제3조 제4항에 따라 乙에게 이 사건 임대차계약상의 임대인 지위가 승계되면서 보증금 반환채무도 X의 소유권과 결합하여 일체로 이전되었으므로 甲의 A에 대한 보증금 반환채무는 소멸하였다고 주장하였다.

 

(3) 그러나 1심 법원은 우선변제권을 주장하기 위한 대항요건과 구분되는 X의 양수인(乙)에게 임차권의 대항력을 주장하기 위한 대항요건은 乙이 X의 소유권을 취득한 시점까지 존속하고 있어야 한다는 점 등을 논거로 甲의 주장을 배척하면서 A의 청구를 인용하였다.

 

(4) 이에 甲이 항소하였다.

 

 

다.

항소심 (대구지법 2020나302538)

 

 

(1) 항소심 법원은 1심 판결을 취소하고 A의 청구를 기각하였다.

 

(2) 甲은 ① 주임법 제3조 제4항에 따라 乙에게 이 사건 임대차계약상 임대인 지위가 승계되면서 임대차보증금 반환채무도 X의 소유권과 결합하여 일체로 이전되었으므로, A의 甲에 대한 임대차보증금 반환채무는 소멸하였으며, ② 설령 임대인 지위가 승계되지 않았다 하더라도, A는 X가 경락되기 전에 임의로 주민등록을 옮겨 스스로 임대차계약의 대항력을 상실하였으므로(반전), 잔여 임대차보증금을 청구하는 것은 신의칙에 반하여 부당하다고 주장하였다[Comment 甲은 1심 판결을 뒤집기 어렵다고 보고 신의칙 위반의 항변으로써 재반전을 시도한 것으로 보인다.].

 

(3) 즉, A의 전출에 따른 대항력 상실로 乙이 임대인의 지위를 승계하지는 못하였지만, A가 집행관의 현황조사 후 乙의 소유권취득(대금납부) 전에 X에서 전출함으로써 매각물건명세서에 대항력 있는 임차인이 있다고 기재되도록 하는 등의 외관을 만든 이상 甲에게 잔여보증금의 지급을 구하는 것은 신의성실의 원칙에 반하여 허용될 수 없다는 것이다. 결국 A는 대항력 상실로 잔여 보증금의 반환을 乙에게는 청구할 수 없고 甲에게만 청구할 수 있는 상황인데, 신의칙상 甲에게 청구하는 것도 허용해서는 안 된다는 것이다.

 

(4) 항소심 법원은 위 ‘①’의 주장은 1심 판결과 동일한 이유로 배척하였으나, 위 ‘②’의 주장을 받아들임으로써 1심 판결을 취소하고 A의 청구를 기각하였다.

 

(5) 이에 A가 상고하였다.

 

 

라.

대법원 2023. 6. 29. 선고 2020다276914 판결

 

 

(1) 대법원은 원심(항소심) 판결을 파기·환송하였다(1심 판결과 마찬가지로 A의 청구를 인정하는 입장을 취한 것이다).

 

(2) 위 판결의 이유(원문)는 다음과 같다.

 

가. 주택임대차보호법 제3조 제4항에 따라 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 것은 어디까지나 임차인이 대항력을 갖추고 있는 것을 요건으로 하므로 대항력을 갖추지 못한 임차인의 경우 임차주택이 다른 사람에게 이전되었더라도 임대인이 임차보증금 반환의무를 부담하는 것이 원칙이다. 따라서 이 사건 경매절차에서 소외인(매수인 乙)이 이 사건 주택의 소유권을 취득(대금을 납부)하기 전에 원고(임차인 A)가 전출함으로써 대항력을 상실한 이상 임대인(甲)의 지위는 소외인(乙)에게 승계되지 아니하므로 피고(甲)가 잔여 임차보증금 반환의무를 부담한다.   나. 임차 주택의 양수인에게 대항할 수 있는 임차권자라도 스스로 임대차관계의 승계를 원하지 않을 때에는 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있다고 보는 것이 공평의 원칙 또는 신의성실의 원칙에 부합한다(대법원 1996. 7. 12. 선고 94다37646 판결 등 참조). 따라서 원고가 이 사건 경매절차에서 현황조사를 마친 후 전출함으로써 대항력을 상실하고 피고에게 남은 임차보증금의 반환을 청구하였다고 하여 이를 두고 신의성실의 원칙에 반하는 행위라고 볼 수는 없다. 더구나 원고의 이러한 행위로 이 사건 경매절차의 매각물건명세서에 대항력 있는 임차인이 있는 것으로 기재되었다고 하더라도 이로써 피고에게 임차보증금 반환채무를 더 이상 부담하지 않을 것이라는 정당한 신뢰가 형성되었다고 보기도 어렵다. 오히려 대항력을 상실하여 소외인에게 임차인의 지위를 주장하지 못하는 원고로 하여금 피고에 대한 남은 임차보증금 반환청구권까지 행사할 수 없도록 한다면 임차인의 권리를 지나치게 제한하게 된다.   다. 그럼에도 그 판시와 같은 이유만으로 원고의 청구가 신의성실의 원칙에 반하여 허용될 수 없다는 원심의 판단에는 신의성실의 원칙에 관한 법리를 오해하여 판결에 영향을 미친 잘못이 있다.

 

 

 

마.

甲이 신의칙 위반을 주장할 수밖에 없었던 이유

 

 

(1) 본래 A는 대항력 있는 임차인으로서 잔여 보증금에 기하여 대항력을 행사(乙에게 잔여 보증금의 반환을 청구)할 수 있는 상황이었다.

 

(2) 그런데 乙이 소유권을 취득하기 전에 돌연 A가 전출함으로써 甲이 잔여 보증금을 반환해야 하는 상황으로 급반전되었다.

 

(3) 1심이 A의 청구를 인용하여 잔여 보증금을 반환할 것을 명하자 甲은 항소심에서 신의칙을 내세워 다시 반전시키려 하였다(달리 마땅한 방법이 없는 상황이었다).

 

(4) 항소심은 甲의 신의칙 주장을 인용하여 甲의 손을 들어주었으나, 대법원은 신의칙 적용 주장을 배척함으로써 결국 A가 승리한 것이다. 대법원의 직접적·핵심적 논거는 다음과 같다.

 

‘이론적으로’ A가 대항요건의 의도적인 상실(전출)로 대항력을 상실하고 甲에게 보증금의 반환을 청구하는 것이 신의칙에 반한다거나 甲의 정당한 신뢰를 침해하였다고 볼 수는 없다. ① A는 대법원 94다37646 판결이 설시한 법리에 따라 임대차관계의 구속에서 벗어나서 甲에게 보증금의 반환을 청구할 수 있는 상황이었으며, ② A가 대항력 있는 임차인이라는 매각물건명세서의 기재 때문에 甲이 보증금 반환채무를 부담하지 않을 것이라는 신뢰를 형성하였더라도 그 신뢰는 정당하다고 보기 어렵기 때문이다.

‘현실적으로’ 대항력을 상실하여 잔여보증금의 반환을 乙에게 청구할 수 없게 된 상황에서 甲에게도 이를 청구할 수 없도록 하는 것은 A에게 지나치게 가혹하다.

 

 

 

바.

우선변제권과 대항력은 별개의 제도

 

 

(1) 우선변제권의 요건인 대항요건(‘주민등록·사업자등록신청+점유’)은 배당요구 종기까지 유지해야 한다(대판 1997. 10. 10. 95다44597; 대판 2007. 6. 14. 2007다17475). 배당요구 종기 전에 전출하면 확정일자 임차인은 우선변제권을, 소액임차인은 최우선변제권을 상실한다. 대항력도 상실함은 물론이다.

 

(1-1) 배당요구 종기를 어느 시점으로 할 것인지는 정책적인 문제이다. 이론적인 문제가 아니다.

 

(1-2) 배당요구 종기에 관하여 구 민사소송법 제605조 제1항은 경락기일(현재의 ‘매각허가기일’, 즉 ‘사법보좌관의 매각허부결정 선고 시점’에 해당)이라고 규정하고 있었다. 그러나 2002년 제정·시행된 민사집행법 제84조 제1항은 ‘절차에 필요한 기간을 감안하여 첫 매각기일 이전으로 정한다’고 규정하였다.

 

(1-3) 배당요구 종기를 앞당긴 것은 매각기일 이후의 배당요구로 인해 매수인이 인수할 권리가 사후적으로 달라지는 등의 폐단을 바로잡기 위한 조치이다.

 

(2) 대항력의 요건인 대항요건(‘주민등록·사업자등록신청+점유’)은 매수인이 대금을 납부할 때까지 유지해야 한다(대판 2023. 6. 29. 2020다276914). 배당요구 종기 후 대금 납부 전에 전출하면 임차인은 매수인에게 자신의 임차권을 주장할 수 없다.

 

(2-1) 이는 이론상 명백하며 당연한 법리이다. ① 대항력은 대항요건 상실 즉시 소멸하고 매수인의 대금 납부로 다시 살아나지 않으며, ② 경매로 소유권이 이전되는 경우 대항력이 존속한다는 것은 매수인이 소유권 이전 시점의 임대인의 지위를 승계·인수하는 것이기 때문이다

 

(2-2) 그러나 실무에서는 임차인이 배당요구 종기까지 대항요건을 유지하면 배당절차에서 우선변제를 받을 수 있음은 물론, 대항력도 존속하는 것으로 오해(誤解)하는 경우가 적지 않다. 이에 따르면 임차인은 매수인의 인도 요구를 거절할 수 있고, 매수인에게 보증금의 반환을 청구할 수 있게 된다.

 

(2-3) 이러한 혼란은 대법원 판결의 문언에서 비롯되었다. 대법원 2006. 1. 13. 선고 2005다64002 판결과 대법원 2006. 10. 13. 선고 2006다56299 판결은 상가건물 임차인의 ‘우선변제권’의 요건이 쟁점이 된 배당이의의 소에서 “… ① 사업자등록은 대항력 또는 우선변제권의 취득요건일 뿐만 아니라 존속요건이기도 하므로, ② 배당요구의 종기까지 존속하고 있어야 …”라고 판시하였다(‘①②’ 연구자 추가).

 

(2-4) 위 ‘①’은 당연하고 정확한 서술이다. 다만, 위 ‘②’와의 관계에서 ‘대항력 또는’이라는 문구는 필요하지 않고 또 적절하지 않다. 임차인의 우선변제권이 문제된 사안에 대한 판결이고 또 배당요구 종기까지만 대항요건을 유지하면 임차인이 매수인에게 자신의 임차권을 주장(대항력이 존속)할 수 있는 것으로 읽힐 수 있기 때문이다.

 

(2-5) 위 ‘②’는 우선변제권에 관하여만 적용될 수 있다는 점에서 정확하지 않은 서술이다. 매수인에게 임차권을 주장(대항력이 존속)할 수 있기 위해서는 매수인이 대금을 납부할 때까지 대항요건이 존속하고 있어야 하기 때문이다.

 

(2-6) 위 판결들은 “… ① 사업자등록은 대항력 또는 우선변제권의 취득요건일 뿐만 아니라 존속요건이기도 하므로, ② 배당요구의 종기까지 존속하고 있어야 …”(일부 문구 삭제) 또는 “… ① 사업자등록은 대항력 또는 우선변제권의 취득요건일 뿐만 아니라 존속요건이기도 하므로, ② 임차인이 우선변제를 받기 위해서는 배당요구의 종기까지 존속하고 있어야 …”(일부 문구 추가)라고 표현하는 것이 적절했을 것이다.

 

	소액임차인 (최우선변제권)	확정일자 임차인 (우선변제권)	등기임차인 (우선변제권)
			경매개시등기 前 등기	경매개시등기 後 등기
기본적 요건	소액	확정일자	임차권(설정)등기
배당요구	필요	필요	不要	필요
대항요건 구비	경매개시등기 前 구비해야	경매개시등기 後 구비해도 무방	不要
대항요건 유지	우선변제 받기 위해서는배당요구 종기까지 유지해야		不要
	[주의] 매수인에게 대항하기 위해서는 대금완납 시까지 유지해야(2020다276914)

 

 

 

사.

대항력 존속 시 보증금 반환청구의 상대방

 

 

(1) 임차 건물의 소유권이 甲에서 乙로 이전된 경우 A는 甲에 대해서만 보증금 반환청구를 할 수 있을 뿐이며, 乙에 대하여는 그 반환청구를 할 수 없다(임차권의 상대성).

 

(2) 그러나 A가 말소기준등기 전에 대항력을 갖추었으나 경매절차에서 보증금의 전부 또는 일부를 배당받지 못하였다면, A는 乙에 대하여만 잔여 보증금의 반환을 청구할 수 있다. 대항력이 존속하고 乙이 甲의 보증금 반환채무를 면책적으로 승계·인수하였기 때문이다(대판 1987. 3. 10. 86다카1114; 대전합 2013. 1. 17. 2011다49523; 대판 2021. 11. 11. 선고 21다251929 등).

 

(3) 그러나 대법원 2020다276914 판결이 원용하고 있는 대법원 94다37646 판결은, 위 ‘(2)’와 같은 경우, A는 임대차관계가 乙에게 승계되는 것을 원하지 않는다면 甲과의 임대차계약을 해지하여 임대차를 종료시킴으로써 甲에 대하여 보증금 반환을 청구할 수 있다고 판시하였다.

 

(4) 같은 취지에서 대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결과 대법원 2021. 11. 11. 선고 2021다251929 판결은, A는 乙이 임대인 지위를 승계하는 것을 원하지 않는 경우 임차 주택의 양도 사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차 관계의 구속으로부터 벗어날 수 있고, 그와 같은 경우 甲의 A에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않는다고 판시하였다.

 

(5) 한편, 대법원 2023. 6. 29. 선고 2020다276914 판결은, A는 경매절차에서 乙이 대금을 납부하기 전에 임차권등기 없이 전출하는 등의 사유로 대항력을 상실·포기(乙이 보증금 반환채무를 면책적으로 인수하는 것을 저지)하는 방법으로 甲에게 보증금의 반환을 청구할 수 있다고 핀시하였다.

 

(6) 결국, A는 ① 甲과의 임대차관계 및 대항요건 유지(乙에 대한 사용·수익 주장 및 잔여 보증금 반환청구[위 ‘(2)’]), ② 임대차계약 해지 또는 이의 제기에 의한 甲과의 임대차관계 해소(甲에 대한 잔여 보증금 반환청구[위 ‘(3)(4)’]), ③ 대항요건 상실·포기에 의한 대항력 존속의 저지(甲에 대한 잔여 보증금 반환청구[위 ‘(5)’]) 중에서 선택할 수 있다.

 

(7) 위 사안에서 A는 잔여 보증금의 반환을 위 ‘①’의 방법으로 乙에게 청구할 수도 있고 ‘②’ 또는 ‘③’의 방법으로 甲에게 청구를 할 수도 있는 상황에서 ‘③’의 방법을 선택한 것이다.

 

 

아.

전세권과 임차권을 겸유하는 A의 법적 지위

 

 

(1) 주택에 관하여 A가 ① 최선순위로 전세권설정등기를 마치고 ② 등기부상 새로운 이해관계인이 없는 상태에서 ③ 전세권설정계약과 계약당사자·계약목적물·보증금(전세금액) 등에 있어서 동일성이 인정되는 임대차계약을 체결하여 주택임대차보호법상 대항요건을 갖추는 경우가 있다(전세권과 대항력 있는 임차권의 겸유). 위 사안도 이러한 경우에 해당한다.

 

(2) 이 경우 최선순위 전세권자로서 배당요구를 하여 전세권이 매각으로 소멸되었다 하더라도, A는 변제받지 못한 나머지 보증금에 기하여 임차권자로서 대항력을 행사할 수 있고, 乙은 그 범위 내에서 甲의 지위를 승계한다(대결 2010. 7. 26. 2010마900; A는 대항력 있는 임차인이므로 A에 대한 乙의 인도명령 신청은 기각되어야 한다는 취지의 결정).

 

(3) 한편, 등기가 되지 않은 임차권의 경우 임차인은 반드시 배당요구 종기 전에 배당요구를 하여야 배당을 받을 수 있다{주택임대차보호법 제8조에 관한 질의회답(재민 84-10, 재판예규 제866-41호) 문. 5항 참조}. 반면 전세권에 기하여 임의경매를 신청한 A는 별도로 전세권자로서 배당요구를 하지 않아도 배당을 받을 수 있다.

 

(4) 따라서 A가 배당받은 95,540,378원은 임차권자로서가 아니라 전세권자 겸 경매신청 채권자로서 배당을 받은 것이다.

 

 

 

자.

대상판결(2020다276914)의 선례적 의의

 

 

(1) 첫째, 임차인은 경매절차의 매수인이 소유권을 취득(대금 납부)하는 시점까지 대항요건을 유지해야 대항력이 소멸하지 않고 존속·유지된다는 점을 직접적·명시적으로 밝힌 최초의 대법원 판결(Leading Case)이다. 이 판결에 의해 실무에서의 오랜 오해가 해소되었다.

 

(1-1) A가 임차한 건물의 소유권이 경매절차에서 甲에서 乙로 이전되는 경우, A는 소유권 이전(乙의 대금 납부) 시점까지 대항요건을 유지하고 있어야 대항력이 존속하여 乙에게 임대차관계(사용·수익, 잔여 보증금의 반환 등)를 주장할 수 있다는 것이다.

 

(1-2) A가 처음부터 대항력을 갖추지 못한 경우(대항력 불발생)는 물론 乙의 소유권 취득 시점까지 대항력을 유지하지 않은 경우에도(소유권 이전 전의 대항력 상실), A는 잔여 보증금을 乙이 아니라 甲에 대하여만 청구할 수 있다는 것이다. 乙이 甲의 법적 지위를 승계·인수(잔여 보증금 반환채무의 면책적 인수 등)하지 않기 때문이다.

 

(2) 둘째, A의 의사와 관계없이 임대차관계가 乙에게 승계되는 경우, A가 이를 원하지 않는다면 임대차관계의 구속에서 벗어날 수 있는 있도록 하는 것이 공평의 원칙 또는 신의성실의 원칙에 부합한다고 보았다. 그 논거는 다음과 같다.

 

(2-1) 대법원은 위와 같은 경우 A가 임대차계약 해지 또는 이의 제기의 방법으로 임대차관계의 구속에서 벗어나고 甲에게 잔여 보증금의 반환을 청구할 수 있는 법리를 인정해 왔다{대법원 94다37646, 2001다64615, 2021다251929 판결 등; 위 ‘사.(3)(4)’}.

 

(2-2) A는 이러한 방법으로도 甲으로부터 잔여 보증금을 회수할 수 있었으므로, 대항력 상실을 이유로 잔여 보증금의 반환을 乙에게 청구할 수 없는 상황에서 甲에 대해서까지 청구할 수 없도록 하는 것은 A에게 지나치게 가혹하다.

 

(3) 셋째, A가 대항력 있는 임차인이라는 매각물건명세서의 기재 때문에 甲이 보증금 반환채무를 부담하지 않을 것이라는 신뢰를 형성하였더라도 그 신뢰는 정당하다고 하기 어렵다고 보았다.