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특수명도
본래 인도(광의의 인도)는 협의의 인도(引渡)와 명도(明渡)를 포괄하는 개념입니다. 현행법은 광의의 인도를 의미하는 인도라는 개념만을 사용하고 있지만, 실무에서는 명도라는 표현을 주로 사용하고 있습니다.
부동산의 경우 인도는 ‘점유해제(채무자 퇴거) + 점유이전’을, 명도(明渡)는 ‘점유해제(채무자 퇴거 + 동산반출) + 점유이전’을 말합니다.
목적 부동산에 유체동산(실무상 ‘목적 외 동산’이라고 합니다)이 있는 경우가 대부분이기 때문에 실무에서는 인도집행·명도집행을 총칭하여 ‘명도집행’이라고 하는 경우가 많습니다.
명도집행을 하는 집행관의 업무 중 가장 중요한 것은 점유자 내지 점유관계를 조사·판단하는 것입니다.
명도집행은 집행정본상의 채무자(점유보조자·배우자 포함)가 점유하고 있는 경우에만 실시할 수 있기 때문입니다.
① 채무자가 제3자(점유보조자·배우자 제외)에게 점유를 이전하거나 제3자와 함께 점유하는 경우에는 집행을 할 수 없습니다(법률적 집행불능).
② 채무자가 점유하고 있더라도 채무자 측이 저항하고 집행관이 그 저항을 배제할 수 없는 경우 역시 집행을 할 수 없습니다(사실적 집행불능).
③ 누가 점유하고 있는지 분명하지 않은 경우에는 채무자가 점유하고 있음이 확인될 때까지 집행을 할 수 없습니다.
위 ‘①’의 점유자 교체·추가가 계속적으로 이루어지는 경우, 위 ‘②’의 저항이 조직적·폭력적으로 이루어지는 경우에는 명도집행이 상당 기간 불가능하게 됩니다.
(제3자에 대한 승계집행문을 부여받아야 퇴거집행을 할 수 있고, 그에 따라 철거집행도 가능하게 됨).
실무에서는 이러한 명도집행을 ‘특수명도’라고 하고 있습니다.
주로 종교시설(교회·사찰·봉안시설), 숙박시설(호텔·모텔·고시원), 신탁부동산, 빌딩 신축공사 현장, 재건축·재개발 현장, 골프장, 공장, 찜질방, 병원, 요양원, 장례식장 등의 명도집행에서
위 ‘①②’의 사유로 장기간 집행을 하지 못하는 사태가 많이 벌어지고 있습니다.
특히, 채무자가 거액의 이사비 또는 공사비(유치권 피담보채권액) 등을 요구하면서 위 ‘①②’와 같이 집행을 방해하는 상황에서,
채권자가 채무자의 점유를 침탈하거나 유치권 행사를 방해하는 경우에는 형사문제로까지 비화되기도 합니다.
특수철거
토지에 있는 건물·비닐하우스·수목·분묘 또는 건물에 있는 구조물 등의 제거(철거·수거·굴이 등)를 명한 집행권원에 기한 강제집행을 대체집행이라고 합니다.
건물 철거 등의 대체집행은 2단계 절차로 이루어집니다. ① 철거판결 등을 받은 채권자의 신청에 따라 법원이 대체집행의 권한을 채권자에게 부여하는 절차[수권결정 절차 – 대체집행의 1단계], ② 수권결정을 받은 채권자의 위임에 따라 집행관이 철거집행 등을 실시하는 절차[대체집행의 2단계]가 그것입니다.
수권결정(授權決定)은 법원이 채권자에게 대체집행을 실시할 수 있는 권한을 부여하고, 채권자가 제3자(특히 집행관)에게 그 실시를 위임하는 것을 승인하는 법원의 결정입니다.
법원에 대한 수권결정 신청은 대체집행의 1단계 신청이며, 법원의 수권결정 발령은 대체집행의 1단계 착수·개시입니다[법원은 ‘주된 집행기관’]. 집행관에 대한 철거집행 위임은 대체집행의 2단계 신청이며, 집행관의 철거 등 개시는 대체집행의 2단계 착수·개시입니다[집행관은 ‘보조적 집행기관’].
소유자에 대한 철거판결 후에
① 소유자가 교체되는 경우 집행을 할 수 없으며(변경된 소유자에 대한 승계집행문을 부여받아 다시 수권결정을 신청해야 함),
② 소유자 측이 저항하고 집행관이 그 저항을 배제할 수 없는 경우 역시 집행을 할 수 없습니다.
③ 소유자에 대한 철거와 점유자에 대한 퇴거 판결 후에 점유자가 제3자로 교체된 경우에는 퇴거집행을 할 수 없기 때문에 철거집행도 불가능하게 됩니다(제3자에 대한 승계집행문을 부여받아야 퇴거집행을 할 수 있고, 그에 따라 철거집행도 가능하게 됨).
위 ‘①’의 소유자 교체 또는 위 ‘③’의 점유자 교체가 계속적으로 이루어지거나 위 ‘②’의 저항이 조직적·폭력적으로 이루어지는 경우에는 대체집행이 상당 기간 불가능하게 됩니다.
실무에서는 이러한 대체집행을 ‘특수철거’라고 하고 있습니다.
주로 종교시설(교회·사찰·봉안시설), 빌딩 신축공사 현장, 재건축·재개발 현장, 공장, 대규모 비닐하우스, 소유관계가 분명하지 않은 수목, 분묘 등에 대한 철거·수거·굴이 등의 대체집행에서
위 ‘①②③’의 사유로 장기간 집행을 하지 못하는 사태가 많이 벌어지고 있습니다.
또한 경계를 침범한 건물의 일부에 대한 철거집행을 할 때에도 장기간 집행을 하지 못하거나, 안전상의 문제 등으로 집행을 할 수 없는 경우가 있습니다.
유치권
부동산 소유자가 유치권자를 상대로 명도소송을 제기하는 경우 유치권의 항변이 인정되면 상환이행판결을 받게 됩니다.
이 경우 소유자는 상환이행판결에 기하여 명도집행을 신청할 수 있지만, 판결에서 명한 반대급부의 이행(공사비 반환 등)을 증명하는 공탁서 등을 제출해야 집행관은 집행을 할 수 있습니다.
그러나 유치권이 불성립하거나 소멸한 경우(점유를 취득 또는 유지하지 못한 경우 등) 또는 낙찰자에 대한 대항력이 제한되는 경우(경매개시결정등기 후에 유치권이 성립한 경우 등) 소유자는 단순이행판결을 받을 수 있습니다.
이 경우 소유자가 단순이행판결에 기하여 명도집행을 신청하면 집행관은 바로 집행을 합니다.
따라서 유치권자를 상대로 하는 명도소송에서 소유자와 유치권자는 유치권의 성립요건·존속요건의 구비 여부 또는 대항력 제한사유의 존재 여부에 관하여 치열하게 다투게 됩니다.
특히 점유의 취득 여부, 취득 시점, 상실 여부에 관하여는 각별한 주의가 필요합니다.
명도119 이재석은 2007년부터 2010년까지 법원공무원교육원에서 민법을 강의할 때부터 유치권에 관심을 가졌습니다.
2012년부터 사법논집 등에 다수의 논문을 발표하였고, 2018년에 유치권의 해부도인 [유치권의 아킬레스건]을 발간하였으며, 그 후 집행관·법무사 대상으로 유치권에 관하여 강의를 해왔습니다.
2023년부터는 변호사·법무사님들의 자문 요청 등에 응하고 있습니다.
특수경매
최근 토지(임야·도로·맹지 등), 공유지분, 신탁부동산, 종교시설(교회·사찰·봉안시설), 숙박시설(호텔·모텔·고시원), 신축 중인 빌딩, 골프장, 공장, 찜질방, 병원, 요양원, 장례식장 등의 경매·공매에도 관심에 높아지고 있습니다.
이러한 부동산에 관하여 권리분석을 하는 경우, 절차를 신속하게 진행시키려는 경우(또는 반대로 절차를 상당 기간 지연시키려는 경우), 입찰보증금을 돌려받으려는 경우, 낙찰자로서 신속하게 점유를 취득하려는 경우, 잔금을 충분히 대출받으려는 경우, 비싸게 팔려는 경우...
이러한 경우에 명도119는 최상의 대응을 할 수 있습니다. 오랜 기간 법원에서 경매업무를 담당하였기 때문에 가능한 일입니다(2001~2002 수원지방법원 경매사무관, 2010~2013 서울중앙지방법원 등 사법보좌관).
부동산인도명령 업무가 법관에서 사법보좌관으로 이관된 2020년에는 사법보좌관을 대상으로 ‘부동산인도명령’에 관하여 강연을 하였습니다(사법연수원).
2026년부터는 건국대학교 부동산대학원에서 경매에 관한 강의를 하고 있습니다(겸임교수).