배당요구 종기 전에 전출한 소액임차인은

 

(최)우선변제권·대항력 모두 상실한다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

가.

사안

 

 

(1) 甲은 창원시 마산합포구 **** 소재 ○○빌딩 903호와 1010호를 소유하고 있다.

 

(2) 농협은행 주식회사(A1)는 甲에 대한 채권을 담보하기 위하여 위 ○○빌딩 903호·1010호에 관하여 채권최고액 101,000,000원의 근저당권설정등기를 마쳤다(2004. 3. 22.).

 

(3) B는 903호에 관하여 ① 2012. 12. 31. 甲과 임대차계약을 체결함과 동시에 甲에게 보증금(5,000,000원)을 지급하고 전입신고를 마치고 확정일자를 받았으며, ② 2013. 1. 5.부터 903호에서 거주하였다.

 

(4) A1은 甲이 채무를 변제하지 않자 903호·1010호에 관하여 창원지방법원 마산지원에 임의경매신청을 하였다(2014. 9. 17. 임의경매개시결정등기).

 

(5) 마산지원 사법보좌관은 배당요구 종기를 2014. 12. 8.로 결정하였다.

 

(6) A1으로부터 甲에 대한 채권과 근저당권을 양수한 □□□ 유동화전문 유한회사(A2)는 A1을 승계하여 위 경매절차에 참가하였다.

 

(7) B는 배당요구 종기(2014. 12. 8) 전에 903호에 관하여 임차인으로서 권리신고 및 배당요구를 하고(2014. 10. 20.), 903호에서 퇴거하여 창원시 마산합포구 △△△ 602호로 이사하였다(2014. 11. 20.).

 

(8) 903호·1010호가 매각되자 마산지원 사법보좌관은 배당기일(2015. 8. 13.)에 실제 배당할 금액을 93,077,001원으로 확정하고 배당표를 작성하였다(1순위: 소액임차인 B 5,000,000원, 2순위: 창원시 마산합포구 663,890원, 3순위 근저당권자 A2 87,413,111원).

 

(9) A2는 위 배당기일에 출석하여 B에 대한 배당액 5,000,000원 중 일부(2,240,000원)에 대하여만 이의를 진술하였고, 그로부터 1주일 이내인 2015. 8. 19. 배당이의의 소를 제기하였다. [청구취지]는 아래와 같다.

 

창원지방법원 마산지원 *** 부동산임의경매 사건에 관하여 위 법원이 2015. 8. 13. 작성한 배당표 중 피고(B)에 대한 배당액 5,000,000원을 2,760,000원으로, 원고(A2)에 대한 배당액 87,413,111원을 89,653,111원으로 각 경정한다.

 

 

 

나.

해설

 

 

(1) 창원지방법원 마산지원 2015. 10. 29. 선고 2015가단103763 판결(확정)은 A2의 청구를 전부 인용하였다. 그 이유는 아래 ‘(2)~(5)’와 같다.

 

(2) 주택임대차에 있어서 주택의 인도 및 주민등록이라는 대항요건은 그 대항력 취득 시에만 갖추면 충분한 것이 아니고 그 대항력을 유지하기 위하여서도 민사집행법상 배당요구의 종기까지 계속 존속하고 있어야 하고(대법원 2007. 6. 14. 선고 2007다17475 판결 참조), 주택임차인이 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건을 상실하면 그때부터 이미 취득한 대항력 및 우선변제권을 상실하게 된다. 그리고 대항력을 유지하기 위해서는 주택임차인이 주택을 인도받아 점유를 계속하여야만 한다.

 

[Comment 1] 주임법 제8조 제1항은 소액임차인이 최우선변제를 받기 위해서는, 위 사안과 같이 대항요건을 ‘경매신청의 등기 전’(경매개시결정등기 전)에 구비할 것을 요구하고 있다. 이는 가장 임차인의 작출로 다른 채권자들이 피해를 입고 경매절차를 교란시키는 것을 방지하기 위한 요건이다. 대항요건은 배당요구 종기까지 유지되어야 확정일자 임차인은 우선변제를 받을 수 있고 소액임차인은 최우선변제를 받을 수 있다(95다44597, 2005다64002, 2007다17475). 한편, 확정일자 임차인이 우선변제를 받기 위한 대항요건 구비 시점에 대하여는 제한이 없다. 배당요구 종기 전에 구비해서 배당요구 종기까지 유지하면 우선변제를 받을 수 있는 것이다. 그러나 구비 시점이 늦어질수록 확정일자 임차인은 배당 순위에서 매우 불리해진다. 가능한 한 빨리 구비하는 것이 상책이다.

[Comment 2] 위 판결 이유 중 밑줄 부분(‘대항력을 유지하기 위하여서도’)은 임차인이 (최)우선변제를 받기 위해서는 대항요건을 배당요구 종기까지 유지해야 한다는 취지로 선해(善解)할 수 있다. 참조 조문으로 인용한 대법원 2007다17475 판결은 소액임차인이 최우선변제를 받기 위해서는 배당요구 종기까지 대항력을 유지하고 있어야 한다는 취지의 판결이기 때문이다. 그러나 위 밑줄 부분을 ‘배당요구 종기까지 대항요건을 구비하면 우선변제를 받을 수 있을 뿐만 아니라 매수인에 대하여 대항할 수 있다’는 취지로 오해(誤解)하는 경우도 적지 않다.

 

 

(2) B가 경매절차에서 정해진 배당요구 종기일 이전에 903호에서 퇴거하여 이사하였고, 달리 B가 배당요구 종기일까지 903호를 계속 점유하였다는 증거도 없으므로, B는 903호에서 퇴거하여 이사한 2014. 11. 20. 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건을 상실하여 이미 취득한 대항력 및 우선변제권 또한 상실하였다.

 

(3) 배당표 중 B가 주택임대차보호법에 따른 대항력 및 우선변제권이 있는 소액임차인에 해당함을 전제로 B에게 배당한 부분은 위법하여 B에 대한 배당액을 삭제하여야 한다(5,000,000원 → 0원).

 

(4) 그런데 A2는 B에 대한 배당액 중 일부(2,240,000원)에 대하여만 이의를 하였다.

 

(5) 따라서 B에 대한 배당액 중 A2가 이의를 한 2,240,000원만 감액하고 이를 A2에게 추가 배당한다(B: 5,000,000원 → 2,760,000원, A2: 87,413,111원 → 89,653,111원).