명도전문신문 “명도119” │ 기획기사

이재석 기자

 

 

상가임대차 실무에서 ‘3기 차임 연체’는 단순한 차임의 문제가 아니다. 그것은 계약해지나 계약 갱신거절의 요건, 권리금 회수기회 보호의무의 존부에 관한 핵심 방아쇠다.   해지는 현재의 연체 상태를, 갱신거절과 권리금 회수기회 보호의무의 존부는 과거의 연체 사실을 요건으로 한다.

 

 임대차계약 해지

― ‘지금’ 3기가 밀려 있어야 방아쇠를 당길 수 있다

 

(1) 상가건물 임대차보호법 제10조의8은 “임차인의 차임 연체액이 3기의 차임액에 달하는 때” 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있다.

 

(2) 상가임대차계약을 해지하기 위해서는 해지 당시 임차인이 3기분 이상 차임을 연체하고 있어야 한다. 따라서 임차인이 과거에 3기분 이상 차임을 연체했던 사실이 있더라도, 해지 당시에는 3기분의 연체 상태가 아니라면 그 과거의 연체 사실로 계약을 해지할 수는 없다. 다만, 2020. 9. 29.부터 6개월간 연체한 차임액은 계약 해지 사유로서의 연체액에 포함되지 않는다(상임법 제10조의9).

 

(3) 대법원 2026. 6. 24. 선고 2024다320215 판결은 계약해지에 관한 최근의 Leading Case다. 해지권 행사 당시 3기분 이상의 차임 연체 상태였다면 해지의 의사표시가 도달하기 하루 전에 임차인이 일방적으로 연체 차임을 지급하여 연체액이 3기분에 미달하게 되었더라도, 임대인이 이의 없이 이를 수령하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 해지 의사표시의 도달로 임대차계약은 적법하게 해지된다는 것이다. 임차인에게 매우 불리한 해석이다.

 

(4) 상가 임대인의 계약해지 및 명도 전략은 이 질문에서 시작한다. “연체차임이 현재 3기분에 이르렀는가?”

 

상가 매수인의 임대차계약 해지

― 종전 연체차임채권을 양수받았는지가 핵심이다

 

(1) 상가의 소유권이 매매·경매·공매 등으로 이전된 경우에는 차임채권의 귀속을 정확하게 파악해야 한다

 

(2) 소유권이전 후에 발생한 차임채권은 새 임대인에게 귀속된다. 따라서 새 임대인은 소유권이전 후 발생한 연체차임이 3기분에 달하면 이를 이유로 임대차계약을 해지할 수 있다.

 

(3) 그러나 소유권이전 전에 이미 발생한 연체차임채권은 종전 임대인에게 귀속된다. 새 임대인이 임대인의 지위를 승계한다고 하여 이미 발생한 연체차임채권까지 당연히 승계하는 것은 아니다. 따라서 새 임대인이 종전 임대인 당시의 연체차임채권을 별도로 양수받지 않았다면, 그 연체차임을 자신의 해지 사유로 삼을 수 없다.

 

(4) 반대로 새 임대인이 종전 임대인으로부터 연체차임채권을 양수받고 채권양도 통지 등 대항요건까지 갖추었다면, 종전 연체차임과 소유권이전 후 연체차임을 합산하여 3기분에 달하는 경우 계약을 해지할 수 있다.

 

(5) 상가 매수인의 계약해지 및 전략은 이 질문에서 출발한다. “매수인에게 귀속되는 연체차임이 현재 3기분에 이르렀는가?”

 

갱신거절

― ‘한때’ 3기가 밀린 사실이 있으면 방아쇠를 당길 수 있다

 

(1) 그러나 갱신거절은 다르다. 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제1호는 갱신거절 사유로 “임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우”를 들고 있다. 해지 조항과 달리 ‘현재 연체 상태’가 아니라 ‘연체한 사실’을 문제 삼는다.

 

(2) 해지는 ‘연체액이 3기에 달하는 때’이고, 갱신거절은 ‘연체한 사실이 있는 경우’다. 전자는 현재형이고, 후자는 과거형이다.

 

(3) 임대차는 신뢰관계다. 임차인이 이미 3기분 이상 차임을 연체했다면, 그 후 연체 차임을 지급했다 하더라도 임대인에게 갱신을 강제할 수는 없다는 것이 이 규정의 취지이다.

 

(4) 대법원 2021. 5. 27. 선고 2020다263635, 2020다263642 판결도, 임차인이 임대차기간 중 3기분 이상 차임을 연체한 사실이 있다면, 갱신요구 당시 연체액이 3기분에 이르지 않게 되었더라도 임대인은 갱신요구를 거절할 수 있고, 그에 따라 권리금 회수기회 보호의무도 부담하지 않는다고 판시하였다.

 

상가 매수인의 갱신거절

― 종전 연체차임채권을 양수받지 않아도 과거 연체 사실은 남는다

 

(1) 상가의 소유권이 이전된 경우에도 갱신거절은 해지와 달리 보아야 한다.

 

(2) 해지를 위해서는 현재 새 임대인에게 귀속되는 연체차임이 3기분에 달해야 한다. 따라서 종전 임대인 당시의 연체차임채권을 양수받았는지가 중요하다.

 

(3) 그러나 갱신거절은 임차인의 과거 연체 사실, 즉 전체 임대차기간에서 신뢰관계를 훼손한 이력을 본다. 새 임대인과 임차인 사이에 완전히 새로운 임대차계약이 체결된 것도 아니고 새 임대인은 종전 임대차관계를 그대로 승계할 뿐이다. 따라서 종전 임대인 당시의 3기분 연체 사실은 여전히 갱신거절 사유로 기능한다(대법원 2025. 6. 12. 선고 2025다210307, 2025다210308 판결).

 

(4) 결국 상가 매수인의 경우에도 다음과 같이 구별해야 한다.

계약해지 = 현재의 3기분 연체 상태 * 종전 연체차임은 매수인이 양수받은 것만이 현재의 연체차임이며, 양수받지 않은 것은 새 임대인의 해지 사유가 되지 않는다.

갱신거절 = 과거의 3기분 연체 사실 * 전체 임대차기간 중 3기분 이상 연체한 사실이 있으면 매수인이 연체차임 양수받지 않았더라도 새 임대인의 갱신거절 사유가 된다.

 

 

권리금

― 계약갱신에 방아쇠를 당기면 권리금도 뚫린다

 

(1) 상가임대차 분쟁에서 임차인이 마지막으로 들고 나오는 방패는 대개 권리금이다. “나가더라도 권리금 회수기회는 보장해야 한다”는 주장이다. 그러나 3기분 차임 연체 사실이 있는 경우 이 방패는 그냥 뚫린다.

 

(2) 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제1항 단서는 임차인에게 제10조 제1항 각 호의 갱신거절 사유가 있는 경우 권리금 회수기회 보호의무를 면제해 준다. 따라서 임차인이 3기분 이상 차임을 연체한 사실이 있으면, 임대인은 갱신거절을 할 수 있을 뿐만 아니라 권리금 회수기회 보호의무도 부담하지 않는다.

 

(3) 이번 대법원 2025다210307, 2025다210308 판결은 바로 이 점을 분명히 했다. 새 임대인이 종전 연체차임채권을 양수받지 않았더라도, 임차인에게 전체 임대차기간 중 3기분 이상 차임을 연체한 사실이 있다면 갱신거절이 가능하고, 권리금 회수기회 보호의무도 발생하지 않는다.

 

묵시적 갱신은 가능

― ‘한때’ 3기가 밀린 사실이 있어도 묵시적 갱신은 가능하다

 

(1) 차임 연체의 법적 효력과 관련하여 임대차계약이 묵시적으로 갱신되는지 여부는 주택과 상가가 크게 다르다.

 

(2) 주택임대차보호법 제6조 제3항에 의하면 주택 임차인이 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우에는 임대인이 임대차기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 아무런 통지를 하지 않더라도 묵시적 갱신은 차단된다.

 

(3) 반면 상가건물 임대차보호법의 묵시적 갱신 조항에는 ‘3기 연체 시 묵시적 갱신을 적용하지 않는다’는 규정이 없다. 따라서 상가 임차인이 3기분의 차임을 연체했던 사실이 있더라도, 임대인이 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 갱신거절 통지를 하지 않았다면 임대차는 묵시적으로 갱신될 수 있다.

 

명도 전략의 출발점

― 해지인지, 갱신거절인지 구별하라

 

(1) 상가 명도 실무에서 해지, 갱신거절을 같은 것으로 보는 것은 매우 위험하다. 둘 다 임대차관계를 끝내고 명도로 나아가는 수단이지만 그 요건은 다르다.

 

(2) 해지는 현재의 연체 상태를 요구한다. 갱신거절은 과거의 연체 사실로 충분하다.

 

(3) 따라서 상가를 매수한 새 임대인이나 종전 임대인은 먼저 세 가지를 확인해야 한다. 첫째, 현재 3기분 이상 연체되어 있는가? 둘째, 종전 임대인 당시의 연체차임채권을 양수받았는가? 셋째, 전체 임대차기간 중 3기분 이상 연체한 사실이 있었는가?

 

(4) 첫째와 둘째는 해지의 문제다. 셋째는 갱신거절의 문제다. 이 구별을 놓치면 내용증명, 소장, 명도 전략 전체가 흔들린다.

 

매수인의 체크 포인트

— 임대차 계약서보다 연체 이력을 먼저 보라

 

(1) 상가건물 매수인은 임대차계약서를 보는 데서 멈추면 안 된다. 임차인의 차임 지급내역, 미납 내역, 관리비 연체 내역, 종전 임대인의 독촉 내역, 변제 내역까지 확인해야 한다. 특히 매수인이 즉시 해지를 염두에 둔다면 종전 연체차임채권을 양수받는 조항과 채권양도 통지 절차를 매매계약 단계에서 설계해야 한다.

 

(2) 반면 계약기간 만료가 임박해 있고 갱신거절 전략을 취할 수 있는 사안이라면, 연체차임채권 양수 여부보다 “전체 임대차기간 중 3기분 이상 연체한 사실”의 입증이 중요하다. 계좌거래내역, 세금계산서, 임대료 청구서, 문자·카카오톡 독촉, 내용증명, 관리비 정산표가 모두 증거가 된다.

 

(3) 명도 실무에서 차임 연체는 신뢰관계 파탄의 기록이다. 이제 상가 명도 전략은 이 한 문장에서 출발해야 한다. “해지는 현재의 3기분 연체 상태, 갱신거절은 과거의 3기분 연체 사실”

 

 

명도전문신문 “명도119”│기획기사

이재석 기자

 

 

[참고판례]

 

1.해지 의사표시 도달 직전의 연체 차임 지급과 계약해지 判例

https://blog.naver.com/myongdo119/224333898763

 

2.차임 연체와 매수인의 계약해지 判例

https://blog.naver.com/myongdo119/224330499163

 

3.차임연체와 매수인의 갱신거절/권리금손해배상 判例

https://blog.naver.com/myongdo119/224330801645

 

4.차임연체와 계약갱신 후의 임대인의 계약해지/갱신거절/권리금손해배상 判例

https://blog.naver.com/myongdo119/224332013238