명도전문신문 “명도119” │ 判例評釋

이재석 기자

 

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"차임연체로 인한 계약해지 통지를 전후하여 

연체차임이 지급된 경우 계약이 해지되는지 여부"

— 대법원 2026. 6. 24. 선고 2024다320215 판결 —

 

 

사안의 개요

 

임대인 甲은 2022. 12. 13. 임차인 A를 상대로 상가건물의 인도와 부당이득의 반환을 구하는 소를 제기하였다. 소장에는 A의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하였음을 이유로 임대차계약을 해지한다는 의사표시도 기재하였다.

 

소제기 당시 A의 연체차임액은 27,513,334원으로 3기 차임액 26,400,000원을 초과한 상태였다.

 

그런데 A는 소장 부본이 송달된 2022. 12. 27.의 하루 전인 12. 26. 甲에게 800만 원을 지급하였고, 이로써 연체액은 3기분에 미달하게 되었다.

 

원심(부산지방법원 2024. 11. 28. 선고 2024나46880 판결)은 임대차계약이 소장 부본 송달일에 적법하게 해지되었다고 보아 A의 건물 인도의무와 부당이득 반환의무를 인정하였고, 2026. 6. 24. 선고 2024다320215 판결(이하 ‘대상판결’)은 A의 상고를 기각하였다.

 

판결의 요지

 

상가건물 임대차보호법 제10조의8은 "임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다"고 규정한다.

 

대상판결은 '차임연체액이 3기의 차임액에 달하였는지'는 해지권의 발생요건이므로 연체액이 3기분에 달한 때 해지권은 즉시 발생하고, 해지 의사표시가 임차인에게 도달한 시점, 즉 해지권 행사의 효력 발생 시점을 기준으로 3기분 도달 여부를 판단할 것은 아니라고 하였다.

 

따라서 해지권 행사 당시 3기 이상의 차임연체가 있었던 이상 해지 의사표시가 기재된 소장 부본이 송달되기 전에 임대인의 동의 없이 일방적으로 차임이 지급되어 연체액이 3기분에 미달하게 되었더라도, 임대인이 이의 없이 이를 수령하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 해지권은 소멸하지 않는다고 판시하였다.

 

검토

 

1.해지권의 발생요건과 연체액 판단의 기준시점

 

상가건물 임대차보호법 제10조의8의 해지권은 형성권이고, '3기 차임액 연체'는 해지권의 발생요건이다. 해지권은 그 요건이 충족되는 시점에 발생하며, 이후 임차인의 일방적인 연체차임 지급으로 이미 발생한 해지권이 당연히 소멸한다고 볼 법적 근거는 없다.

 

만일 해지 의사표시의 도달 시점을 기준으로 연체액을 판단한다면, 임차인은 소장 부본 송달 직전에 연체액의 일부만을 변제하는 방법(기습적 일부 지급)으로 해지를 반복하여 봉쇄할 수 있게 된다. 이는 차임 지급이라는 임차인의 핵심 의무 불이행으로 이미 깨어진 신뢰관계를 도외시하는 결과가 된다.

  

2. 민법 제111조 도달주의와의 관계

 

대상판결은 해지권의 발생시점(3기 연체 시점), 해지권의 행사시점(해지 의사표시 발송시점), 해지권 행사의 효력발생 시점(해지 의사표시 도달시점)을 분리하고 있다.

 

민법 제111조 제1항은 상대방 있는 의사표시는 상대방에게 도달한 때에 효력이 생긴다고 규정한다. 대상판결도 해지의 '효력'은 소장 부본 송달일인 2022. 12. 27.에 발생한다고 보았으므로 도달주의 자체를 부정한 것은 아니다.

 

 그러나 대상판결이 민법 제111조에 관한 언급 없이, 해지권이 이미 발생한 이상 발송과 도달 사이의 변제라는 사정 변경이 해지의 효력을 좌우하지 못한다고 보았는데, 이는 의사표시의 효력발생 전에 그 효력발생 요건을 결여하게 되었음에도 그 효력을 인정하는 것이어서 도달주의와의 정합성 면에서 충분한 검토가 필요하다고 할 것이다.

 

또한 이러한 해석이 실무상 임차인에게 상당히 불리하게 작용한다는 점도 유의할 필요가 있다.

 

3. 적용 범위

 

첫째, 대상판결은 해지 통지의 도달 직전에 연체차임의 일부가 지급되어 연체액이 3기분에 미달하게 된 경우, 이의 없이 이를 수령하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 통지의 도달로 계약은 적법하게 해지된다고 보았다. 이러한 입장에 대하여는 도달주의와의 정합성 면에서 문제가 있다는 반론이 가능할 것이다.

 

둘째, 임차인이 해지 통지를 받은 즉시 또는 그 직후에 연체차임의 일부를 지급한 경우에는 그 통지의 도달로 계약은 ‘당연히’ 적법하게 해지된다고 보아야 할 것이다. 해지 효력의 발생시점(도달) 후의 지급은 이미 발생한 해지의 효력에 영향을 미칠 수 없으며, 도달주의와의 정합성 문제를 발생시키지 않기 때문이다.

 

셋째, 연체액이 3기분에 달하였으나 임대인이 해지 통지를 발송하기 전에 임차인이 일부를 지급하여 연체액이 3기분에 미달하게 되었고, 그 후 임대인이 수령을 거부하거나 이를 반환하면서 해지의 의사표시를 한 경우는 어떻게 보아야 할까?

 

해지권이 일단 발생하였다는 이유로 판례이론을 확장할 여지가 전혀 없는 것은 아니나, '해지권 행사 당시' 3기 이상의 연체가 존재하였음을 전제로 하는 대상판결의 취지와 민법 제111조의 규정에 비추어, 대상판결은 해지의 의사표시 이전에 이미 연체 상태가 해소된 사안에까지 판례이론이 적용된다고 보기는 어려울 것이다.

 

실무상 시사점

 

대상판결은 3기 차임연체로 해지권이 일단 발생한 이상 임차인의 사후적·일방적 일부 변제만으로는 이를 소멸시킬 수 없음을 분명히 하였다.

 

임차인으로서는 약정대로 연체차임을 지급해야 하고, 연체액이 3기분에 달한 뒤에는 일부 지급 등으로 해지를 저지할 수 없다는 점을 유념해야 한다.

 

반면 임대인으로서는 해지권 행사 전후에 연체차임을 수령할 때 이의를 유보한다는 뜻을 명확히 밝혀 두어야 '이의 없는 수령'이 특별한 사정으로 인정되어 해지권이 소멸하는 위험을 피할 수 있다.

 

그동안 실무에서는 해지의 의사표시가 도달하기 전에는 임차인이 연체차임의 전부 또는 일부를 지급함으로써 차임연체로 인한 계약해지를 모면할 수 있는 것으로 인식·대응하는 경향이 매우 강하였다. 임대인에게 경도된 대상판결로 실무에서는 상당한 변화와 혼선이 예상된다.

 

후속 판례와 학설이 도달주의와의 정합성을 일탈하지 않는 이론을 구성해 주고, 그 이론의 적용범위를 합리적으로 설정해 주기를 기대한다.

 

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