명도전문신문 “명도119” │ 기획기사

이재석 기자

 

 

부속물매수청구권

 

민법은 부동산 임대차계약 종료 시 임차인이 목적물에 투여한 자본의 회수를 돕고, 사회·경제적으로 유용한 시설물 등이 무의미하게 철거되어 자원이 낭비되는 것을 방지하기 위하여 두 가지 형태의 매수청구권을 규정하고 있다. 하나는 토지 임대차에 적용되는 지상물매수청구권(민법 제643조)이고, 다른 하나는 건물 기타 공작물 임대차에 적용되는 부속물매수청구권(민법 제646조)이다.

 

이 두 제도는 필연적으로 임대 목적물을 원상으로 반환받을 권리와 충돌한다. 임대차가 종료될 때 ‘특약에 따른 원상회복을 요구하는 임대인’과 ‘매수청구권 행사에 따른 매수대금을 요구하는 임차인’ 간의 법적 분쟁이 적지 않게 발생하고 있다. 매수청구권 문제는 건물 소유 등을 목적으로 하는 토지 임대차보다는, 건물 임차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 물건을 부속시킨 건물의 임대차에서 발생하는 경우가 많다.

 

부속물매수청구을 행사로 인한 법률관계, 부속물매수청구권과 원상회복 특약의 조화로운 해석을 살펴본 후에, 임차인의 차임 연체 등 채무불이행 시 매수청구권이 제한되는 법리, 당사자와 매수인 등의 적절한 대응전략을 분석한다.

 

부속물매수청구권 행사에 따른 법률관계

 

민법 제646조가 규정하는 매수청구의 대상이 되는 부속물이란 건물에 부속된 물건으로서 임차인의 소유에 속하고, 건물의 구성부분으로는 되지 않은 것으로서 건물의 사용에 객관적인 편익을 주는 물건을 말한다.

 

따라서 건물에 부속된 물건이 오로지 임차인의 특수목적에 사용하기 위하여 부속된 것일 때에는 매수청구의 대상이 되지 않는다. 임대 목적 건물의 객관적인 사용목적은 그 건물 자체의 구조와 임대차계약 당시 당사자 사이에 합의된 사용목적, 기타 건물의 위치, 주위환경 등 제반사정을 참작하여 정하여진다(대판 1993. 10. 8. 93다25738·25745).

 

건물 임차인의 부속물매수청구권은 그 명칭('청구권')에도 불구하고 법적 성질은 '형성권'이다. 형성권이란 권리자의 일방적인 의사표시만으로 법률관계의 발생, 변경, 소멸을 가져오는 권리를 말한다.

 

따라서 임차인이 적법한 요건을 갖춘 부속물에 대해 매수청구권을 행사한다는 의사를 임대인에게 통지하여 도달하면, 임대인의 승낙 여부나 의사와는 무관하게 즉시 해당 부속물에 대한 매매계약이 강제적으로 성립한다. 매수청구권 행사에 따라 성립된 매매계약의 대금은 청구권 행사 당시 해당 부속물의 현존하는 객관적 시가로 결정된다.

 

부속물에 대한 매매계약이 성립함에 따라 임대인은 '매매대금 지급 의무'를 지고, 임차인은 '목적물(건물 및 부속물) 인도 의무'를 지며, 양 당사자의 의무는 동시이행의 관계에 있다. 따라서 적법한 전차인이 임대인의 동의를 얻어 시설한 부속물에 대해 매수청구권을 행사한 경우, 전차인은 임대인에 대하여 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 시설한 부속물의 매수청구권을 행사할 수 있고, 임대인을 대위하여 명도청구를 하는 자에 대하여도 부속물 매수대금 지급 시까지 동시이행의 항변권을 주장하여 건물의 명도를 거절할 수 있다(대판 1981. 11. 10. 81다378).

 

매수청구권과 원상회복 특약의 조화로운 해석

 

거래계애서 사용되는 거의 모든 상가건물이나 주택의 임대차계약서에는 ‘계약 종료 시 임차인은 목적물을 원상으로 회복하여 반환한다’는 취지의 특약이 부동문자로 인쇄되어 있다. 반면, 임차인의 매수청구권에 관한 민법 제643조, 제646조의 규정은 편면적 강행규정이므로 이 규정에 위반하는 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다(민법 제652조),

 

이와 관련하여 대법원은 원상회복 특약을 일률적으로 무효로 보지 않고, '부속물'의 법적 성격과 계약의 실질적 이해관계를 고려하여 일정한 경우에는 원상회복 특약의 유효성을 인정하고 있다.

 

가. 부속물의 성격에 따른 원상회복 특약의 유효성

 

원상회복 특약의 유효 여부를 판단하기 위해서는 우선 임차인이 설치한 시설물이 ‘건물의 사용에 객관적·일반적인 편익을 주는 것’인지, 아니면 임차인의 ‘임차인의 특수목적에 사용하기 위한 것’인지 구별하여야 한다.

 

전기, 급배수, 가스, 냉난방, 환기, 창호, 출입문(자동문), 소방·위생 설비 등 일반적인 설비는 건물의 사용에 객관적인 편익을 주는 것으로 인정되므로, 이를 철거하라는 원상회복 특약은 강행규정(매수청구권)에 반하여 무효가 된다. 이러한 경우 건물 임차인은 원상회복 의무를 면하고 부속물 매수청구를 할 수 있다.

 

반면, 간판, 외부조명, 쇼케이스, 가구, 바닥·벽·천장 마감 등 임차인의 특수목적(특정 영업 등)에 사용하기 위한 것은 처음부터 제646조 부속물매수청구권의 대상이 아니다. 따라서 이러한 물건에 관한 계약서의 원상회복 특약은 유효하다. 매수청구권이 성립하지 않아 강행규정(매수청구권)에 반하지 않기 때문이다. 판례는 임대차계약서의 원상회복 특약은 ‘유익비 및 필요비 상환청구권의 사전 포기’ 약정으로 보고 있다. 원상회복 특약(비용상환청구권의 사전 포기 특약)이 있는 경우 임차인은 이러한 부속물에 대하여 매수청구는 물론 비용상환청구도 할 수 없으므로, 자신의 비용으로 철거(원상회복)하고 건물을 인도해야 한다.

 

나. 실질적 불이익이 없는 경우 원상회복 특약의 유효성

 

임차인에게 아무런 대가나 혜택 없이 계약서에 기재된 부속물매수청구권 포기 특약은 강행규정 위반으로 무효이다. 그러나 임차인이 부속물매수청구권을 포기하는 대신 임대인으로부터 저렴한 임대료, 장기간의 임대차기간, 렌트프리 등의 경제적 이익을 제공받아 결과적으로 임차인에게 실질적으로 불리하다고 볼 수 없다면, 매수청구권 포기 약정은 강행규정에 위배되지 않아 적법·유효하며, 그에 따라 원상회복 특약도 효력을 유지한다.

 

이러한 경우 임차인은 건물의 사용에 객관적 편익을 주는 부속물이라 하더라도 매수청구를 할 수 없고 임대인의 철거청구에 응해야 한다.

 

건물 임차인의 차임 연체로 인한 임대차 종료 시 매수청구권의 제한

 

가. 신의성실의 원칙

 

건물 부속물이 건물의 사용에 객관적인 편익을 주는 물건에 해당하더라도, 임대차 종료의 원인이 임차인의 채무불이행(특히 차임 연체)에 있다면 임차인은 매수청구권을 행사할 수 없다.

 

판례는 ‘건물 임대차계약이 임차인의 차임연체 등 채무불이행을 이유로, 기간 만료 전에 해지되거나 기간 만료일에 종료된 경우에는 임차인에게 부속물매수청구권이 인정되지 않는다’고 판시하고 있다.

 

부속물매수청구권은 임대차 기간 중 성실하게 계약상 의무를 다한 임차인을 보호하기 위한 제도이며, 차임을 연체하여 임대인과의 신뢰관계를 스스로 파괴한 불성실한 임차인에게까지 매수청구권을 인정하는 것은 신의성실의 원칙에 반하기 때문이다.

 

나. 차임 연체를 이유로 '계약 해지'하여 임대차가 기간 만료 전에 종료된 경우

 

주택 임차인이 2기분, 상가건물 임차인이 3기분의 차임액에 달하도록 연체한 경우, 임대인은 기간 만료 전이라도 계약을 해지할 수 있다. 해지 통지의 도달로 건물 임대차가 종료되면 부속물매수청구권은 발생하지 않는다.

 

다. 차임 연체를 이유로 '갱신요구 거절'하여 임대차가 기간 만료일에 종료된 경우

 

상가나 주택의 임대차 기간이 만료될 즈음 임차인이 갱신을 요구하더라도, 일정한 연체액(주택 2기, 상가건물 3기)에 달하는 차임을 연체했던 사실이 존재한다면 임대인은 주택임대차보호법 및 상가건물임대차보호법에 따라 정당하게 갱신요구를 거절할 수 있다. 임차인의 채무불이행(차임 연체 등)으로 갱신요구를 거절하면 기간 만료일에 건물 임대차가 종료되고 부속물매수청구권은 인정되지 않는다.

 

라. 차임 연체로 '주택 임대차의 묵시적 갱신이 차단‘되어 임대차가 기간 만료일에 종료된 경우

 

주택 임대인이 갱신거절 또는 조건변경 통지를 하지 않은 상태에서 임대차기간이 만료되는 경우에는 묵시적 갱신이 차단된다.

 

주택임대차보호법 제6조 제3항은 ‘2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 묵시적 갱신 규정을 적용하지 않는다’고 명시하고 있다. 따라서 2기 연체 사실이 있다면 임대인이 임대차기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 아무런 통지를 하지 않았어도 묵시적 갱신은 차단된다. 임차인의 채무불이행(차임 연체 등)으로 묵시적 갱신이 차단되면 기간 만료일에 건물 임대차가 종료되고 부속물매수청구권은 인정되지 않는다.

 

반면 상가건물임대차보호법의 묵시적 갱신 조항(제10조 제4항)에는 ‘3기 연체 시 묵시적 갱신을 적용하지 않는다’는 규정이 없다. 따라서 상가 임차인이 3기분의 차임을 연체했던 사실이 있더라도, 건물 임대인이 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 갱신거절 통지를 하지 않았다면 임대차는 묵시적으로 갱신된다. 이러한 경우에는 임대차가 존속하고 있으므로 부속물매수청구권이 문제되지 않는다.

 

대응전략

 

가. 임대인

― 연체 자료 관리와 신속한 해지 통지 등

 

임대인은 꼼꼼하게 차임 연체 내역을 기록·보관하고 관련 자료를 관리해야 한다. 주택은 2기, 상가는 3기 차임액에 달하는 연체가 발생하면 지체 없이 내용증명 등을 발송해 계약 해지나 갱신 거절 의사를 명확히 남겨야 한다. 차임 연체를 이유로 적법하게 임대차를 종료시키면, 부속물을 매수하지 않아도 되어 부속물을 제거된 상태로 건물을 인도받을 수 있다(부속물 철거 및 건물 인도 소송).

 

나. 매수인

― 기존 임대차의 종료 원인 파악

 

부동산을 매수하거나 경매로 낙찰받을 때는 기존 임차인의 차임 연체 이력을 반드시 확인해야 한다. 특히 종전 소유자(임대인)가 차임 연체를 이유로 이미 계약 해지나 갱신 거절을 통보했는지가 핵심이다. 임차인의 채무불이행으로 계약이 기간 만료 전 해지되었거나 종료된 상태라면, 신규 소유자는 예기치 못한 부속물 매수청구와 그에 기한 매수대금과의 동시이행 항변의 부담에서 벗어나 신속하고 안전하게 목적물을 인도받을 수 있다.

 

다. 임차인

― 권리 보호의 대전제는 '성실한 차임 지급'

 

임차인이 많은 비용을 들여 건물의 가치를 높이는 시설을 부속했더라도, 차임 연체는 투자금 회수 기회를 허공으로 날려버리는 방아쇠가 된다. 부속물매수청구권은 계약상 의무를 다한 성실한 임차인에게만 주어지는 보호 장치다. 일시적인 자금난이 있더라도 연체 차임이 주택 2기분, 상가 3기분이 되지 않도록 차임을 최우선으로 지급하는 것이 임대차관계를 유지하고 시설 투자금을 지키는 확실한 길임을 명심해야 한다.

 

 

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이재석 기자