명도전문신문 “명도119” │ 기획기사

이재석 기자

 

 

 

주택임대차 실무에서 ‘2기 차임 연체’는 단순한 차임의 문제가 아니다. 그것은 계약해지나 계약 갱신거절의 요건, 묵시적 갱신 차단에 관한 핵심 방아쇠다.   해지는 현재의 연체 상태를, 갱신거절과 묵시적 갱신 차단은 과거의 연체 사실을 요건으로 한다.

 

 

임대차계약 해지

― ‘지금’ 2기가 밀려 있어야 방아쇠를 당길 수 있다.

 

(1) 주택임대차보호법은 임차인의 차임 연체로 인한 계약 해지에 관한 별도의 규정을 두고 있지 않다. 따라서 주택임대차계약의 해지에는 민법 제640조가 적용된다. 민법 제640조는 ‘건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임 연체액이 2기의 차임액에 달하는 때’ 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있다.

 

(2) 주택임대차계약을 해지하기 위해서는 해지 당시 임차인이 2기분 이상 차임을 연체하고 있어야 한다. 따라서 임차인이 과거에 2기분 이상 차임을 연체했던 사실이 있더라도, 해지 당시에는 2기분의 연체 상태가 아니라면 그 과거의 연체 사실로 계약을 해지할 수는 없다.

 

(3) 상가임대차에 관한 대법원 2026. 6. 24. 선고 2024다320215 판결은, 해지권 행사 당시 3기분 이상의 차임 연체 상태였다면 해지의 의사표시가 도달하기 하루 전에 임차인이 일방적으로 연체 차임을 지급하여 연체액이 3기분에 미달하게 되었더라도, 임대인이 이의 없이 이를 수령하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 해지 의사표시의 도달로 임대차계약은 적법하게 해지된다고 판시하였다. 이러한 법리는 주택임대차의 경우에도 적용된다고 보아야 할 것이다. 임차인에게 매우 불리한 해석이다.

 

(4) 주택 임대인의 계약해지 및 명도 전략은 이 질문에서 시작한다. “연체차임이 현재 2기분에 이르렀는가?”

 

주택 매수인의 임대차계약 해지

― 종전 연체차임채권을 양수받았는지가 핵심이다

 

(1) 주택의 소유권이 매매·경매·공매 등으로 이전된 경우에는 차임채권의 귀속을 정확하게 파악해야 한다.

 

(2) 소유권이전 후에 발생한 차임채권은 새 임대인에게 귀속된다. 따라서 새 임대인은 소유권이전 후 발생한 연체차임이 2기분에 달하면 이를 이유로 임대차계약을 해지할 수 있다.

 

(3) 그러나 소유권이전 전에 이미 발생한 연체차임채권은 종전 임대인에게 귀속된다. 새 임대인이 임대인의 지위를 승계한다고 하여 이미 발생한 연체차임채권까지 당연히 승계하는 것은 아니다. 따라서 새 임대인이 종전 임대인 당시의 연체차임채권을 별도로 양수받지 않았다면, 그 연체차임을 자신의 해지 사유로 삼을 수 없다.

 

(4) 반대로 새 임대인이 종전 임대인으로부터 연체차임채권을 양수받고 채권양도 통지 등 대항요건까지 갖추었다면, 종전 연체차임과 소유권이전 후 연체차임을 합산하여 2기분에 달하는 경우 계약을 해지할 수 있다.

 

(5) 주택 매수인의 계약해지 및 명도 전략은 이 질문에서 출발한다. “매수인에게 귀속되는 연체차임이 현재 2기분에 이르렀는가?”

 

갱신거절

― ‘한때’ 2기가 밀린 사실이 있으면 방아쇠를 당길 수 있다.

 

(1) 그러나 갱신거절은 다르다. 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제1호는 갱신거절 사유로 “임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우”를 들고 있다. 해지 조항과 달리 ‘현재의 연체 상태’가 아니라 ‘연체한 사실’을 문제 삼는다.

 

(2) 해지는 ‘연체액이 2기에 달하는 때’이고, 갱신거절은 ‘연체한 사실이 있는 경우’다. 전자는 현재형이고, 후자는 과거형이다.

 

(3) 임대차는 신뢰관계다. 임차인이 이미 2기분 이상 차임을 연체했다면, 그 후 연체 차임을 지급했다 하더라도 임대인에게 갱신을 강제할 수는 없다는 것이 이 규정의 취지이다.

 

(4) 따라서 임차인이 임대차기간 중 2기 차임액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있다면, 임차인이 계약갱신을 요구할 당시 차임연체액이 2기 차임액에 이르지 않게 되었다고 하더라도 임대인은 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있다고 보아야 한다.

 

(5) 한편, 주택임차인은 1회에 한하여 갱신요구를 할 수 있으므로(주임법 제6조의3 제2항) 2기 연체 사실을 이유로 한 갱신거절 전략의 실익은 '1회의 갱신'을 막는 데 국한된다.

 

주택 매수인의 갱신거절

― 종전 연체차임채권을 양수받지 않아도 과거 연체 사실은 남는다

 

(1) 주택의 소유권이 이전된 경우에도 갱신거절은 해지와 달리 보아야 한다.

 

(2) 해지를 위해서는 현재 새 임대인에게 귀속되는 연체차임이 2기분에 달해야 한다. 따라서 종전 임대인 당시의 연체차임채권을 양수받았는지가 중요하다.

 

(3) 그러나 갱신거절은 임차인의 과거 연체 사실, 즉 전체 임대차기간에서 신뢰관계를 훼손한 이력을 본다. 새 임대인과 임차인 사이에 완전히 새로운 임대차계약이 체결된 것도 아니고 새 임대인은 종전 임대차관계를 그대로 승계할 뿐이다. 따라서 종전 임대인 당시의 2기분 연체 사실은 여전히 갱신거절 사유로 기능한다고 보아야 한다(상가임대차에 관한 대법원 2025. 6. 12. 선고 2025다210307, 2025다210308 판결 참조).

 

(4) 결국 주택 매수인의 경우에도 다음과 같이 구별해야 한다.

계약해지 = 현재의 2기분 연체 상태 * 종전 연체차임은 매수인이 양수받은 것만이 현재의 연체차임이며, 양수받지 않은 것은 새 임대인의 해지 사유가 되지 않는다.

갱신거절 = 과거의 2기분 연체 사실 * 전체 임대차기간 중 2기분 이상 연체한 사실이 있으면 매수인이 연체차임 양수받지 않았더라도 새 임대인의 갱신거절 사유가 된다.

 

 

묵시적 갱신 차단

― ‘한때’ 2기가 밀린 사실이 있으면 묵시적 갱신이 차단된다

 

(1) 차임 연체의 법적 효력과 관련하여 임대차계약이 묵시적으로 갱신되는지 여부는 주택과 상가가 크게 다르다.

 

(2) 주택임대차보호법 제6조 제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월( 2020. 12. 10. 이후 최초 체결·갱신된 계약은 2개월, 구계약은 1개월) 전까지 갱신거절 또는 조건변경 통지를 하지 않으면 종전 임대차와 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다고 규정하고 있다.

 

(3) 그러나 같은 조 제3항은 예외 규정을 두고 있다. 임차인이 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우에는 묵시적 갱신 규정을 적용하지 않는다. 따라서 2기 연체 사실이 있다면 임대인이 임대차기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 아무런 통지를 하지 않더라도 묵시적 갱신은 차단된다.

 

(4) 이는 주택 명도 실무에서 매우 중요한 기능을 한다. 임대인이 소정의 기간 내에 갱신거절 등의 통지를 하지 못했다고 하더라도, 임차인에게 2기 연체 사실이 있다면 임대차는 묵시적으로 갱신되지 않고 기간만료로 종료될 수 있다. 이 경우 임대인은 기간만료를 이유로 명도청구를 검토할 수 있다.

 

(5) 반면 상가건물 임대차보호법의 묵시적 갱신 조항에는 ‘3기 연체 시 묵시적 갱신을 적용하지 않는다’는 규정이 없다. 따라서 상가 임차인이 3기분의 차임을 연체했던 사실이 있더라도, 임대인이 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 갱신거절 통지를 하지 않았다면 임대차는 묵시적으로 갱신될 수 있다.

 

명도 전략의 출발점

― 해지인지, 갱신거절인지, 묵시적 갱신 차단인지 구별하라

 

(1) 주택 명도 실무에서 해지, 갱신거절, 묵시적 갱신 차단을 같은 것으로 보는 것은 매우 위험하다. 셋 모두 임대차관계를 끝내고 명도로 나아가는 수단이지만 그 요건은 다르다.

 

(2) 해지는 현재의 연체 상태를 요구한다. 갱신거절은 과거의 연체 사실로 충분하다. 묵시적 갱신 차단도 과거의 연체 사실로 충분하다.

 

(3) 따라서 주택을 매수한 새 임대인이나 종전 임대인은 먼저 세 가지를 확인해야 한다. 첫째, 현재 2기분 이상 연체되어 있는가? 둘째, 종전 임대인 당시의 연체차임채권을 양수받았는가? 셋째, 전체 임대차기간 중 2기분 이상 연체한 사실이 있었는가?

 

(4) 첫째와 둘째는 해지의 문제다. 셋째는 갱신거절과 묵시적 갱신 차단의 문제다. 이 구별을 놓치면 내용증명, 소장, 명도 전략 전체가 흔들린다.

 

매수인의 체크 포인트

— 임대차 계약서보다 연체 이력을 먼저 보라

 

(1) 주택 매수인은 임대차계약서를 보는 데서 멈추면 안 된다. 임차인의 차임 지급내역, 미납 내역, 관리비 연체 내역, 종전 임대인의 독촉 내역, 변제 내역까지 확인해야 한다. 특히 매수인이 즉시 해지를 염두에 둔다면 종전 연체차임채권을 양수받는 조항과 채권양도 통지 절차를 매매계약 단계에서 설계해야 한다.

 

(2) 반면 계약기간 만료가 임박해 있고 갱신거절 또는 묵시적 갱신 차단 전략을 취할 수 있는 사안이라면, 연체차임채권 양수 여부보다 “전체 임대차기간 중 2기분 이상 연체한 사실”의 입증이 중요하다. 계좌거래내역, 세금계산서, 임대료 청구서, 문자·카카오톡 독촉, 내용증명, 관리비 정산표가 모두 증거가 된다.

 

(3) 명도 실무에서 차임 연체는 신뢰관계 파탄의 기록이다. 이제 주택 명도 전략은 이 한 문장에서 출발해야 한다. “해지는 현재의 2기분 연체 상태, 갱신거절과 묵시적 갱신 차단은 과거의 2기분 연체 사실”

 

 

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이재석 기자